חברים יקרים, קיבלתם בוקר אחד דרישת תשלום, וחשכו עיניכם. עשרות אלפי ₪, ואולי מאות אלפי שח ואולי אף מליוני ₪. מה עושים? חברים יקרים. לא משלמים עד שלא מתייעצים עם שמאי מקרקעין. כל הגופים השונים מעסיקים שמאים מטעמם ולעיתים הם אפילו לא שמאים , והשומות בחלק גדול מהמקרים טעונות בדיקה. לכל הגופים אינטרס ברור: לגבות כמה שיותר כסף. על כן לפני שאתם ממהרים לשלם, קחו נשימה ופנו לשמאי מקרקעין התמתחה בתחום, באזור, והתייעצו איתו. שמאי מקצועי והמתמחה בתחום או באזור בו ממוקם הנכס, אמור לתת לכם תשובה ראשונית האם ישנה כדאיות כלכלית לערור על הדרישת תשלום וזאת בתוך זמן קצר יחסית וללא עלות. אז מה הפסדתם? תופתעו לגלות כמה אתם רק עשויים להרויח וכלל לא להפסיד.

הנני שמאי מקרקעין משנת 1993 תושב העיר מודיעין משנת 2001, ובעל משרד שמאות בעיר מודיעין משנת 2002. משנת 2003 אני נכלל ברשימת כל הבנקים למשכנתאות, כלל חברה לביטוח וקרנות השקעה פרטיות.   במהלך שנים אלו ביצעתי למעלה מ-6600 שומות לגורמים שונים, זאת בנוסף לכ-4000 שומות במסגרת עבודתי כשכיר במשרדי שמאות בשנים 1993-2002. במהלך השנים נוכחתי לדעת כי רב רוכשי הדירות אינו מתייעץ עם שמאי מקרקעין לפני חתימה על עיסקת רכישת הנכס. כאן אני כולל גם את רב הזוגות המחליטים להתגרש ולבצע פירוק שיתוף.   כאן המקום לציין את חשיבות ויתרונותיו של שמאי המקרקעין: שמאי מקרקעין הינו הגורם היחיד המוסמך להוציא חוות דעת שמאית עפ"י החוק. זאת הן לצורך מתן יעוץ לרוכש לפני ביצוע העיסקה, הן לצורכי משא ומתן , הן לצורך הגשת חוות דעת מומחה לבתי המשפט,הן לצורך הגשת שומה לצורך קבלת מימון בנקאי, ו / או כל צורך אחר.   שמאי מקרקעין שמתמחה באזור מסויים חשוף לעיסקות מכר רבות מדי יום, מכיר את היתרונות והחסרונות של כל אזור/ רחוב/ פרוייקט. מכיר את התוכניות החלות באזור, פוטנציאל מיידי ו/או עתידי קיים.   שמאי מקרקעין הוא בעל הידע הנרחב ביותר לבחון נכס מקרקעין ולענייננו דירות מגורים . בחינה זו כוללת את כל ההבטים המשפטיים, התכנוניים, השמאיים, על מנת שרוכש הדירה יקבל את מלוא האינפורמציה הנדרשת לפני שהוא מבצע את עיסקת חייו. לא אחת אני מגלה שרוכשים אינם מודעים לחריגות בניה, לטעויות רישום, לחישוב לקוי של שטח הדירה, מתבססים על אינפורמציה מוטעית ועוד ועוד.   מנסיוני עתיר השנים למדתי ששמאי המקרקעין הוא הגורם האובייקטיבי היחיד שחוות דעתו אמורה לשקף את שווי השוק האמיתי של הנכס , הוא נמנע משיקולים זרים, מחוייב ליושרה ואמינות ולאתיקה מקצועית מחמירה. קיימת משום מה סברה ששמאי מקרקעין מעריכים שווי נמוך משווי השוק. לאחר ביצוע כ-10,000 שומות מקרקעין והיותי בתחום קרוב ל-30 שנה אני טוען שטענה זו חסרת בסיס , אולם מאידך סבור שמקצוע שמאי מקרקעין דורש התמחות טריטוריאלית, כך ששמאי מקרקעין שתחום התמחותו אזור מסויים הינו האדם המוסמך ביותר אליו יש לפנות לפני עיסקת רכישת נדל"ן באותו אזור.   לפיכך לאור העובדה שמדובר בעיסקת חיים, אני סבור שאסור לפסוח על יעוץ משמאי מקרקעין, ורצוי מאוד לבחור שמאי מאותו אזור בו ממוקם הנכס שזהו אזור התמחותו.   לענייננו, לכם הזוגות העומדים לפני פירוק שיתוף: במהלך חיי המקצועיים ביצעתי שומות רבות מאוד לזוגות שהחליטו להתגרש ומעוניינים לבצע פירוק שיתוף. למדתי שמדובר בתהליך מורכב שדורש הרבה רגישות, הקשבה, מקצועיות היות וחוץ מנכס הנדל"ן מעורבים כאן הרבה מאוד רגשות מכל הצדדים. למדתי גם שככל ומגיעים להסכמה רחבה יותר, כך כל התהליך קצר יותר, זול יותר לכל הצדדים והכי חשוב, משאיר פתח ליחסים טובים בעתיד, וזה חשוב ביותר באם ישנם ילדים משותפים.   לאור נסיוני הרב בשומות אלו, למדתי שהדרך הנכונה ביותר הינה שומה מוסכמת על שני הצדדים משמאי מקרקעין שזהו אזור התמחותו. שומה מוסכמת זו חייבת לכלול עשרות של עיסקות השוואה עם ניתוח מפורט , כך שהצדדים לעניין יוכלו ללמוד מהשומה שזהו השווי הראוי והסביר לשני הצדדים. חשוב לציין כי שומה כזו יכולה לשמש את אחד הצדדים גם לצורך קבלת מימון בנקאי באם הוא מעוניין לרכוש את מלוא הזכויות בנכס (אין צורך בחוות דעת נוספת כל עוד השמאי מוכר על ידי הבנק).   לחלופין באם אין הסכמה בין הצדדים על זהות השמאי, אני מציע את שרותי תוך הקפדה על רמת מקצועיות גבוהה, אמינות, יושר וכמובן דיסקרטיות כמתחייב.   מאחל לכם הרבה הצלחה בהמשך הדרך, בריאות ושמחה  

הנני שמאי מקרקעין משנת 1993 תושב העיר מודיעין משנת 2001, ובעל משרד שמאות בעיר מודיעין משנת 2002. משנת 2003 אני נכלל ברשימת כל הבנקים למשכנתאות, כלל חברה לביטוח וקרנות השקעה פרטיות. במהלך שנים אלו ביצעתי למעלה מ-6600 שומות לגורמים שונים, זאת בנוסף לכ-4000 שומות במסגרת עבודתי כשכיר במשרדי שמאות בשנים 1993-2002. במהלך השנים נוכחתי לדעת כי רב רוכשי הדירות אינו מתייעץ עם שמאי מקרקעין לפני חתימה על עיסקת רכישת הנכס.  כאן המקום לציין את חשיבות ויתרונותיו של שמאי המקרקעין: שמאי מקרקעין הינו הגורם היחיד המוסמך להוציא חוות דעת שמאית עפ"י החוק. זאת הן לצורך מתן יעוץ לרוכש לפני ביצוע העיסקה, הן לצורכי משא ומתן , הן לצורך הגשת שומה לצורך קבלת מימון בנקאי, ו/או כל צורך אחר. שמאי מקרקעין שמתמחה באזור מסויים חשוף לעיסקות מכר רבות מדי יום, מכיר את היתרונות והחסרונות של כל אזור/ רחוב/ פרוייקט. מכיר את התוכניות החלות באזור, פוטנציאל מיידי ו/או עתידי קיים.  שמאי מקרקעין הוא בעל הידע הנרחב ביותר לבחון נכס מקרקעין ולענייננו דירות מגורים . בחינה זו כוללת את כל ההבטים המשפטיים, התכנוניים, השמאיים, על מנת שרוכש הדירה יקבל את מלוא האינפורמציה הנדרשת לפני שהוא מבצע את עיסקת חייו. לא אחת אני מגלה שרוכשים אינם מודעים לחריגות בניה, לטעויות רישום, לחישוב לקוי של שטח הדירה, מתבססים על אינפורמציה מוטעית ועוד ועוד.  מנסיוני עתיר השנים למדתי ששמאי המקרקעין הוא הגורם האובייקטיבי היחיד שחוות דעתו אמורה לשקף את שווי השוק האמיתי של הנכס , הוא נמנע משיקולים זרים, מחוייב ליושרה ואמינות ולאתיקה מקצועית מחמירה. קיימת משום מה סברה ששמאי מקרקעין מעריכים שווי נמוך משווי השוק. לאחר ביצוע כ-10,000 שומות מקרקעין והיותי בתחום קרוב ל-30 שנה אני טוען שטענה זו חסרת בסיס , אולם מאידך סבור שמקצוע שמאי מקרקעין דורש התמחות טריטוריאלית כך ששמאי שתחום התמחותו אזור מסויים, הינו האדם המוסמך ביותר אליו יש לפנות לפני עיסקת רכישת נדל"ן באותו אזור.  לפיכך לאור העובדה שמדובר בעיסקת חיים, אני סבור שאסור לפסוח על יעוץ משמאי מקרקעין, ורצוי מאוד לבחור שמאי מאותו אזור בו ממוקם הנכס שזהו אזור התמחותו.  ברב המקרים בהם ביצעתי שמאויות לפני רכישה, אף הצלחתי לשכנע את הצדדים להתגמש במחיר , במידה ונוכחתי לדעת שהמחיר המבוקש גבוה משווי השוק. חוות דעתי מלוות בעשרות עיסקות השוואה לדירות דומות, ברב המקרים דירות להן אף ביצעתי שומה במסגרת הערכה לבנק, ואף חוזה הרכישה מצוי בידי וידועים לי כל נתוני הנכס , כך שניתוח העיסקות הינו מקצועי ומעמיק. במשרדי הצטברו לאורך השנים אלפי חוזי מכר מתוקף עבודתי עם כל נותני האשראי למגורים בארץ, כל שכל שומה חדשה מגובה בעשרות עיסקות השוואה.  סוגיה קריטית נוספת הינה המימון הבנקאי. וכאן אני מציב נורות אזהרה ואומר: יזהר הלווה  הלווים מקבלים אישור עקרוני מהבנק אולם אינם מודעים לעובדה שמדובר באישור עקרוני הכפוף להערכת שמאי וכאן הכשל הגדול. הלווים חותמים על חוזה, מגיעים לשמאי הנכלל ברשימת שמאי הבנק ומקבלים שמאות שלעיתים נמוכה מסכום העיסקה. מצב זה יותר לעיתים בעיית מימון חמורה, עוגמת נפש רבה ותיסכול מצד הרוכשים. וכל זאת למה? משום שהיו בטוחים שהכל בסדר ויקבלו את המימון הנדרש. אבל לא כך בפועל. על כן המלצתי החד משמעית לרוכשים לפני קניה: פנו לשמאי מקרקעין המקובל על כל הבנקים למשכנתאות לפני חתימה על הסכם המכר, התייעצו עימו ושתפו אותו בכל הנתונים הרלוונטיים. אני סבור שיעוץ כזה מחוייב המציאות גם לצורך בירור צרכים, אפשרויות מימון, כדאיות כלכלית במהלך המבוקש ושקט נפשי. חוות דעת שמאית במקרה הנדון יכולה להינתן טרום חתימה על הסכם הרכישה, יכולה לסייע במשא ומתן מול המוכרים, יכולה לסייע לרוכשים בקבלת החלטה, ויכולה לסגור את נושא המימון מהבנק ולמנוע אי ודאות והרבה מאוד תיסכול וכעס בעתיד. יובהר ויודגש גם ששכר טירחת שמאי נמוך משמעותית מזה של מתווך או עו"ד ומהווה סכום זניח ביחס לכל עלויות הרכישה.  אני כשמאי מקרקעין וותיק במרחב העיר מודיעין מציע את שרותי במרחב זה בו אני מתמחה קרוב ל-20 שנה.  מאחל לכם הצלחה ובריאות והרבה עיסקות מוצלחות.

אתם עומדים לרכוש רכב. מה אתם בודקים? בדיקה ביד 2 כמה דורשים עבור רכבים דומים בודקים את מחירו לוי יצחק שולחים את הרכב למכון בדיקה ומשלמים קרוב ל-1000 ₪ בודקים ברשות הדואר שאין משכון. וכעת אתם עומדים לרכוש דירה. לא מדובר על 10,000 ₪ לרכב בן 15 , 100,000 ₪ לרכב חדש סטנדרטי או 300,000 ₪ לרכב יוקרתי. מדובר על מליון ₪, ואולי 2 מליון ש"ח ואולי 5 מליון ₪. וכאן מה אתם בודקים? בדיקה משפטית ותכנונית- אתם אומרים לעצמכם: לא צריך! הרי העו"ד בדק. אז זהו שהוא לא! בדיקה הנדסית- העו"ד בדק. אז זהו שהוא לא! עורכי הדין ללא יוצא מן הכלל מקפידים להכניס סעיף בסוף החוזה שהם אינם לוקחים אחריות על בדיקה תכנונית והנדסית של הנכס. האחריות חלה רק עליכם הקונים. ראו הוזהרתם! לאחר שביצעתי מעל 6600 שומות מקרקעין אני יכול לספר לכם על חריגות בניה רבות, רבות מאוד. עורכי הדין אינם מבקרים פיזית בנכס ואין בידם היכולת לבדוק האם קיימת חלילה טעות בזהוי הנכס. לאחר שביצעתי מעל 6600 שומות מקרקעין אני יכול לגלות לכם שמצאתי טעויות רישום. במקרה כזה כל העיסקה תקועה, אין משכנתא וכל העסק תקוע למספר חודשים. בדיקת מחירים- פתחנו את מידע נדל"ן של מס שבח וראינו בכמה נמכרות דירות בסביבה. ממידע זה אין את היכולת לקבל את מירב הפרמטרים של כל דירה, שטח הדירה הוא בדר"כ שגוי כך שאחוז הסטיה לטעות גבוה מאוד. לא חבל. ראינו כבר הרבה דירות וקיבלנו מושג על המחירים בשוק- קיים פער בין המחיר המבוקש למחיר סגירת העיסקה. לעיתים הפער גבוה מאוד. לא חבל. קיבלנו אינפורמציה ממתווכים- על כמה עיסקות סיפרו לכם, האם נתנו לכם דוח מפורט על עשרות עיסקות עם ניתוח מפורט לכל עיסקה? לא. בקיצור, אתם עומדים לפני עיסקת חייכם ועם יד על הלב: כמה באמת השקעתם בבדיקת הנכס? שומת מקרקעין היא בדיוק המענה הנדרש. היא כוללת את כל הבדיקות הנדרשות ואמורה לספק לכם את השקט הנפשי. היא נעשית על ידי גורם מקצועי אובייקטיבי ובלתי תלוי והיא עולה הרבה הרבה פחות משכ"ט מתווך או עו"ד. המלצה חשובה: פנו לשמאי מקרקעין וותיק המתמחה באזור בו אתם מעוניינים לרכוש את הנכס. רצוי שמאי העובד מול בנקים למשכנתאות וחי את העסק יום יום, שעה שעה, חודשים ושנים. אני יכול להעיד על עצמי שאזור התמחותי הוא מרחב העיר מודיעין וסביבתה. אני עובד מול כל הבנקים למשכנתאות, ואני דואג לשמור על אוביקטיביות מלאה ללא קשר למשרדי תיווך כל שהם בעיר. ואסיים בנוסחה שאני מאמץ אותה בכל ליבי: שומת מקרקעין= שקט נפשי בריאות ושמחה והרבה עיסקות מוצלחות בדרך